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《福田区出租屋安全主体责任追究办法 (试行)》政策解读

2017-11-7 21:18:00      点击:

出租人每月至少要查验一次

  福田出租屋管理《办法》着眼问题导向,澄清模煳地带,为追责问责提供清晰指引。该《办法》共50条,分为总则、一般安全管理、治安管理、消防安全管理、用电和用气安全管理、房屋和电梯安全管理、责任追究、附则八章。

  人均租住面积不得低于6平方米

  出租屋出现违法行为,房屋业主要负连带责任。福田《办法》第九条规定出租人应当定期检查出租房屋的安全使用情况,至少每月查验一次并做好书面记录,因客观原因不能亲自查看的,应当委托他人查看。《办法》第七章的法律责任是在全面梳理归纳、分析研究相关法律依据的处罚条款的基础上设定,力求依据充分、全面到位、不留死角,强化依法追究租赁主体责任。按租赁主体违法行为内容不同,由相关有处罚权的部门依法做出处罚。如出租人将房屋出租给承租人从事无照经营、非法传销等违法犯罪活动,并为其提供经营场所、保管、仓储等条件的,由市场监督管理部门依法予以处罚;租赁主体未依法履行出租屋消防安全管理责任的,由公安部门依法追究相关责任。

  房中房、房中床、胶囊房是出租屋的管理难点,近年用电用气等安全隐患大多出自房中房。该《办法》对出租屋范围进行界定,给执法追责树起标尺。《办法》第二条对出租屋进行了界定,既包括住宅、办公用房、工商业出租屋及其他等各类用于租赁的房屋。此外,《办法》第三条明确列举了法定禁止出租的房屋情形,同时规定以住宅形式出租的,房屋出租人均租住建筑面积不得低于6平方米;餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等非居住空间,不得单独出租用于居住。

  无证经营双方都要担责

  关于集中出租的安全管理。城中村出租屋多以整栋出租,集中租住易发治安、消防等安全隐患,其在管理上的难度和要求都较普通出租屋更高。《办法》对集中出租的几种类型加以界定,并依照有关规定对集中出租的安全管理提出相应要求,同时设置相应罚则。

  明确治安管理相关要求。租客聚众搞传销,房东有举报义务。《办法》第三章依照出租屋治安管理、居住登记管理等规定,分别用列举方式明确了出租人、承租人需履行的人员管理、居住信息登记、隐患排除和报告、违法犯罪行为的报告等义务。(第十二、十三条)《办法》第十四条规定在出租屋内禁止从事违法犯罪行为,并用列举方式对出租屋内常见有关违法、犯罪行为进行归纳、分类,主要分为:扰乱社会治安行为、无证无照经营、中介诈骗活动以及涉及危险物品行为等几大类。

  用电用气安全,房东有责

  细化消防安全管理要求和标准。《办法》第四章依照消防管理相关法律规定、国家及广东省相关消防标准,对出租屋消防安全管理作出重点规范,不仅对消防管理责任的认定、重点单位和区域的消防安全管理责任、物业服务企业的消防安全责任予以明确,而且对出租屋防火分隔和间距、疏散通道和安全出口设置、自动消防设施和安全疏散设施配备都提出了明确而且具体的要求和操作标准。此外,《办法》还对住宅类出租屋以及实践中存在隐患较多的“三小”场所的消防安全管理标准加以特别规定。

  明确用气和用电安全管理责任。《办法》第五章对出租屋安全管理相关责任主体用气和用电安全管理提出具体要求。在燃气安全管理方面,列举了出租屋内的燃气用户禁止性用气行为,明确规定供电和供气企业相关责任、燃气企业的检查和抢修义务等。在用电安全管理方面,明确列举了租赁主体应当履行的安全用电义务,对消防用电安全及电力线路提出具体要求。

  明确房屋及电梯安全管理要求。《办法》第六章主要规范出租屋房屋及出租屋电梯安全管理要求。《办法》第三十二条对出租屋房屋安全鉴定的申请情形及处理方式进行了规定;《办法》第三十六、三十七条明确了出租屋电梯责任人的认定方式,并列举了出租屋电梯使用管理人应当履行的电梯安全管理和使用义务。

《福田区出租屋安全主体责任追究办法 (试行)》政策解读

     一、作为区级政府,福田区政府有无权力制定针对出租屋安全主体责任的追究办法?
    答:根据《深圳市行政机关规范性文件管理规定》第二条规定,区政府可以根据法律、法规、规章和上级行政机关的命令、决定,在其法定权限内制定,规范行政管理事务,具有普遍约束力,且生效时间超过六个月的文件。《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》属于区政府一级的规范性文件,依据《中华人民共和国立法法》、《深圳市行政机关规范性文件管理规定》等相关规定,规范性文件的规定必须有法律、法规、规章或者上级行政机关的明确授权,且不得增设、限制处分公民、法人和其他组织的法定权益。因此,《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》在起草过程中,严格按照法定的立法权限尺度,以“合法”为前提和原则,在租赁主体安全管理责任义务的界定、责任追究条款设置上,均是依照相关上位法及政策文件的相关规定而规范,确保不产生法律风险。同时,《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》第四十九条规定:“本章规定的违法行为的法律责任,皆为引用相关法律、法规、规章规定的具体法律责任条款规定,有关查处责任部门应当严格依照相关法律、法规、规章规定的违法行为情形、情节、处罚方式、幅度等具体规定进行查处;相关法律、法规、规章的规定变更的,应当严格依照变更后的规定处理。”,因此《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》是法律的具体化,并没有创设新的法律责任。

 

    二、针对出租屋安全主体责任,相关法律法规已有规定,为什么福田区人民政府要专门制定这样一个追究办法?

答:福田区人民政府制定《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》一是基于现实的需要。近年来,深圳市发生多起出租屋安全责任事故,造成了巨大的人员和财产损失,引起很大反响;二是关于出租屋安全管理的法律比较分散,散见于《中华人民共和国治安管理处罚法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《深圳市出租屋管理若干规定》、《深圳市燃气条例》等法律之中,公民对于法律的理解水平及能力不同,过于分散的立法不便于公民对于法律的理解,因此福田区决定制定统一的《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》,以便加强对出租屋的安全监管,明确各方责任。

 

    三、《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》内容篇幅主要为管理性规定,为什么命名为“追究办法”?

答:根据《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》的相关规定,出租屋安全主体主要为出租人、承租人、物业服务企业、股份合作公司等主体,主要为个人或者法人组织。命名为“追究办法”主要是为了明确各方主体的责任归属,避免出现各方推诿,导致各方主体都不履行出租屋的安全管理责任。同时如发生出租屋安全事故,也方便启动责任倒追机制,追究存在过错方的责任。因此命名为“追究办法”。

 

    四、出租人根据《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》的要求管理出租屋,会不会影响出租?

    答:出租人根据《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》的相关规定规范地管理出租屋,不违反法律规定任意改造出租屋,将治安管理、消防、用水用电、房屋及电梯等安全管理责任履行到位,能够保障出租屋的安全,同时改善出租屋的居住环境,从而总体提高出租屋的质量,这反而有利于出租,同时承租方也获得了安全舒适的居住环境。因此,出租人根据《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》的要求管理出租屋,不会影响房屋出租。

 

    五、出租人应当怎么做才能符合《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》要求?

    答:根据《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》的规定,出租人作为房屋出租的主体应当履行相应的安全管理责任,具体包括:一般安全管理责任、治安管理责任、消防安全管理责任、用电用气安全管理责任、房屋及电梯安全管理等责任。出租人应当将符合法律规定的房屋出租,不得违反法律规定对房屋进行任意改造,对房屋的使用履行相应的监管,不得将房屋用于违法犯罪。出租人应当与承租人、物业服务企业一并履行相应的治安管理、消防安全等管理责任,切实保障出租屋安全质量,避免安全事故的发生。

 

    六、承租人应当怎么做才能符合《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》要求?

    答:根据《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》的规定,承租人作为房屋出租的主体应当履行相应的安全管理责任,具体包括:一般安全管理责任、治安管理责任、消防安全管理责任、用电用气安全管理责任、房屋及电梯安全管理等责任。承租人应当合法地使用出租屋,不得在出租屋内进行违法犯罪的活动,不得违反建筑规划许可对出租屋进行任意改造,承租人还应当合理用电用气,避免火灾等安全事故的发生。

 

    七、出租屋安全主体不履行安全主体责任会怎么样?

    答:根据《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》第七章关于“责任追究”的规定,出租人、承租人、物业服务企业、股份合作公司等出租屋安全责任主体不履行相应责任,除了应当依法承担民事责任,进行民事赔偿外,相关行政管理部门有权根据《中华人民共和国治安管理处罚法》、《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》等有关法律的规定,对不履行主体安全责任的,处以警告、罚款、拘留等行政处罚,构成犯罪的,将移送司法机关处理。对不符合出租条件,存在重大安全隐患的出租屋,将由执法机关依法查封,不得出租。

 

    八、出租人将不能出租的房屋出租会怎么样?

    答:根据《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》的第三条“关于禁止出租的房屋”规定,出租人出租的房屋必须是依法可以出租的房屋,存在重大消防安全隐患、被公告限期拆迁、违法改造、无合法竣工验收证明且不能提供房屋安全鉴定报告等房屋为禁止出租的房屋。出租人如果将上述种类的房屋出租,导致安全事故,除了应当依法承担民事责任进行民事赔偿外,还将依法面临行政处罚,构成犯罪的,将被依法移送司法机关处理。总而言之,出租屋不是法外之地,各相关安全主体必须切实履行相应的安全主体责任,切实保障出租屋的安全,减少安全事故的发生率。

 

    九、《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》将于何时生效实施?

    答:《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》作为福田区政府的一般规范性文件,将于印发之日起生效实施。届时,福田区行政区域范围内,各出租屋安全主体应当按照《福田区出租屋安全主体责任追究办法(试行)》的要求,积极履行主体责任,完善出租屋的安全管理,保障出租屋安全。